Imóvel no nome do falecido: o que fazer para passar aos herdeiros?

Pela lei, a herança passa aos herdeiros no momento da morte. Mas, enquanto a matrícula continua no nome do falecido, o imóvel não pode ser vendido, financiado ou dado em garantia como um bem dos herdeiros. Para levar o imóvel ao nome deles é preciso fazer o inventário, na Justiça ou em cartório, e registrar a partilha na matrícula. Quando todos os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, inclusive por videoconferência.

Os herdeiros já são donos do imóvel?

Sim, em certo sentido. O Código Civil diz que a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte (art. 1.784). Até a partilha, ela pertence a todos em conjunto, como um bem só (art. 1.791). Ninguém é dono de um cômodo ou de uma metade específica: cada um tem uma fração ideal do todo.

O que falta é o reconhecimento disso no registro. A matrícula continua mostrando o nome do falecido, e o cartório não registra nenhum novo ato sem que a cadeia esteja completa. Por isso, a regra prática é simples: o imóvel já é dos herdeiros, mas ainda não pode circular como deles.

O que fica travado enquanto a matrícula está no nome do falecido

• Vender como imóvel. Antes da partilha, o que se vende são direitos hereditários, por escritura pública (Código Civil, art. 1.793). Quem compra direitos compra uma posição na herança, não o imóvel registrado, e isso afasta compradores e bancos.
• Financiar ou usar como garantia. Bancos exigem o imóvel registrado no nome de quem oferece a garantia.
• Resolver a próxima herança. Se um herdeiro morre antes da partilha, serão necessários dois inventários, um de cada falecido, na ordem certa.

Inventário em cartório ou na Justiça?

O inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando todos os herdeiros estão de acordo e estão assistidos por advogado (Lei 11.441/2007; Código de Processo Civil, art. 610). Desde agosto de 2024, a existência de herdeiro menor ou incapaz e de testamento deixou de impedir, por si só, o inventário em cartório, observadas as condições previstas na norma do Conselho Nacional de Justiça (Resolução CNJ 35/2007, alterada pela Resolução CNJ 571/2024).

As condições existem e são exigentes. Com herdeiro menor ou incapaz, o Ministério Público precisa se manifestar favoravelmente, e a parte do incapaz tem de ser paga em fração ideal de cada bem: não dá para cada herdeiro ficar com um imóvel inteiro. Com testamento, é preciso autorização do juízo onde o testamento foi aberto.

Quando há conflito entre os herdeiros, o caminho é a Justiça.

Comece pela matrícula, não pela escritura

O inventário não termina na escritura. Termina na matrícula. Se a descrição do imóvel no inventário não bate com a que está registrada, o cartório devolve o título sem registrar (Lei 6.015/1973, art. 225, § 2º).

O caso mais comum é a casa construída e nunca anotada na matrícula, que continua registrando apenas o terreno. A família faz o inventário da casa, paga os impostos, todos assinam, e o registro é recusado. A ordem certa costuma ser a inversa da que a família imagina: primeiro regularizar a descrição do imóvel, depois fazer a partilha.

Imposto da herança e prazos

Sobre a herança incide o ITCMD, imposto estadual, chamado ITCD no Distrito Federal. Cada estado define alíquotas, isenções e multas. O Código de Processo Civil prevê que o inventário seja aberto em até dois meses da morte (art. 611). No Distrito Federal, a multa específica de 20% pelo atraso na abertura do inventário foi revogada em 2015 (Lei distrital 5.549/2015, art. 2º). Isso não elimina o prazo legal para iniciar o procedimento nem os encargos pelo pagamento do ITCD fora do vencimento (Decreto distrital 34.982/2013, art. 20). Em outros estados, é preciso conferir a legislação local.

Desde 2024, o cartório de notas não pode deixar de lavrar a escritura de inventário só porque o imposto ainda não foi pago. Mas o Cartório de Registro de Imóveis pode exigir a comprovação do pagamento para registrar: o registrador tem o dever de fiscalizar os tributos dos atos que recebe (Lei 6.015/1973, art. 289), e a legislação tributária exige a quitação dos tributos do espólio (Código Tributário Nacional, art. 192). Na prática: a escritura pode sair antes, o registro talvez não.

Herdeiro morando em outra cidade

O inventário em cartório pode ser assinado por videoconferência, pela plataforma e-Notariado, com um certificado digital que o próprio cartório emite, sem custo adicional. Isso evita que todos precisem estar na mesma cidade no mesmo dia.

Documentos para começar

• Certidão de óbito e documentos pessoais do falecido.
• Certidão de casamento ou de união estável, se houver.
• Documentos dos herdeiros e de seus cônjuges.
• Certidão atualizada da matrícula de cada imóvel.
• Certidão de que não há testamento, emitida pela central de testamentos.
• Comprovantes de dívidas e de outros bens do falecido.

Perguntas frequentes

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Este artigo explica regras gerais e não substitui a análise dos documentos de cada caso. A situação concreta depende da matrícula, dos contratos e das normas do estado onde está o imóvel.