Comprei por contrato de gaveta e o vendedor faleceu: como regularizar o imóvel?

A compra não se desfaz com a morte do vendedor. A obrigação de passar o imóvel para o seu nome continua existindo e passa a ser cumprida pelos herdeiros ou por quem representa o espólio. O caminho depende de três respostas: em nome de quem o imóvel está na matrícula, se o preço foi pago por inteiro e se o inventário do vendedor já foi aberto. Conforme a combinação, a saída pode ser a escritura assinada pelos herdeiros, a adjudicação compulsória em cartório ou a regularização dentro do próprio inventário.

A morte do vendedor desfaz o contrato de gaveta?

Não. Com a morte, os direitos e as obrigações do vendedor passam para a herança dele (Código Civil, arts. 1.784 e 1.997). Se ele se comprometeu a passar o imóvel para você e recebeu o preço, essa obrigação continua de pé. O que muda é quem precisa assinar: enquanto não há partilha, quem fala pelos bens do falecido é o espólio, representado pelo inventariante. Depois da partilha, são os herdeiros.

Na prática, o problema raramente é o direito. É a forma. O contrato particular, mesmo pago, não leva o imóvel para o seu nome. Só o registro na matrícula faz isso, e agora ele depende de pessoas que não participaram do negócio.

Primeiro passo: em nome de quem está a matrícula?

Peça a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, ou pela internet. Ela mostra quem é o dono registrado e se existe alguma anotação, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. São três situações bem diferentes:

• O imóvel está no nome do próprio vendedor. É o cenário mais simples. A obrigação de assinar a escritura definitiva passa para o espólio e para os herdeiros.
• O imóvel está no nome de outra pessoa. O vendedor também tinha comprado por contrato e nunca registrou. Cada venda intermediária precisa ser comprovada, porque o cartório só registra quando os documentos ligam o dono da matrícula a você, elo por elo.
• O imóvel estava financiado no nome do vendedor. Nesse caso, ele ainda não era dono pleno: tinha os direitos de quem está pagando o banco. Antes de tudo, é preciso saber se o financiamento foi quitado, inclusive pelo seguro que costuma acompanhar o contrato em caso de morte, e cancelar a garantia na matrícula.

Se os herdeiros concordam: a escritura definitiva

Quando os herdeiros reconhecem a venda, o caminho é formalizar em escritura pública. Se o inventário ainda vai ser feito, a venda pode ser reconhecida nele: no inventário em cartório, a escritura nomeia alguém com poderes para cumprir as obrigações que o falecido deixou pendentes, como a de assinar a escritura do imóvel já vendido. Se o inventário corre na Justiça, o inventariante precisa de autorização do juiz.

Se os herdeiros não assinam ou não são encontrados: adjudicação compulsória

Desde 2022, existe um pedido feito no próprio Cartório de Registro de Imóveis, com advogado, para obter o registro quando quem deveria assinar não assina: a adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Ela não é automática. Pesam, em especial:

• o tipo de contrato: precisa ser um compromisso de compra e venda, ou a cessão de um, em que o vendedor não podia mais desistir;
• a prova de que o preço foi pago por inteiro, como recibos, transferências e declaração de quitação;
• a continuidade entre o dono da matrícula e você, quando houve vendas intermediárias.

O cartório notifica os herdeiros ou quem representa o espólio para se manifestar. Se houver impugnação que não se resolva, o caso segue para a via judicial.

Quando o caminho passa pelo inventário

Se a família ainda não abriu o inventário, o comprador não precisa ficar esperando indefinidamente. Quem tem um crédito contra o falecido, e o direito de receber o imóvel pago é um deles, pode pedir a abertura do inventário na Justiça. O inventário em cartório depende do acordo de todos os herdeiros, por isso não pode ser imposto pelo comprador.

Também é no inventário que se resolve a situação em que o falecido estava pagando um financiamento ou ainda devia parte do preço ao dono anterior.

A ordem dos passos pesa nos impostos

Há dois impostos possíveis nessa história: o da herança (ITCMD, chamado ITCD no Distrito Federal) e o da compra (ITBI). Quando a venda foi quitada ainda em vida do vendedor, o que entra na herança é o dinheiro que ele recebeu, ou o saldo que ainda tinha a receber, e não o imóvel. Documentar isso corretamente no inventário evita que a mesma casa seja cobrada como herança e como nova venda. Como cada estado tem a própria lei e o fisco local tem entendimento próprio, a ordem dos atos deve ser definida antes de qualquer assinatura.

Documentos para reunir

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel.
• Contrato de compra e venda e eventuais aditivos ou cessões intermediárias.
• Comprovantes de pagamento: recibos, transferências, declaração de quitação.
• Certidão de óbito do vendedor e, se houver, dados do inventário.
• Se o imóvel era financiado: contrato com o banco e termo de quitação.
• Comprovantes de que você está no imóvel: contas, IPTU, correspondências.

O que eu conferiria primeiro

• A matrícula, para saber se o vendedor era o dono registrado ou se havia financiamento.
• O contrato, para ver se ele permitia ao vendedor desistir.
• A situação da família: se o inventário foi aberto, quem é o inventariante e se os herdeiros reconhecem a venda.

Perguntas frequentes

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Este artigo explica regras gerais e não substitui a análise dos documentos de cada caso. A situação concreta depende da matrícula, dos contratos e das normas do estado onde está o imóvel.