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Regularização de imóveis
Regularização: fazer a matrícula contar a verdade sobre o imóvel
Quando a matrícula não corresponde à realidade do imóvel, vender, financiar e transferir ficam limitados. A regularização identifica a pendência e escolhe o caminho para resolvê-la, em cartório sempre que a lei permite.
Situações comuns
- Casa construída e nunca averbada na matrícula.
- Escritura assinada que nunca foi registrada.
- Área ou medidas diferentes das que constam na matrícula.
- Compra feita por contrato de gaveta.
- Imóvel ainda em nome de quem já faleceu.
Os caminhos possíveis
- Averbação da construção, com o habite-se ou com os documentos admitidos pela norma local para cada caso.
- Retificação de área, quando as medidas reais diferem das registradas (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213).
- Registro de escritura antiga, com a atualização dos documentos exigidos.
- Adjudicação compulsória extrajudicial, quando existe promessa de compra e venda (ou a cessão de uma) sem cláusula de arrependimento, o preço foi pago e o vendedor, ou quem o sucede se ele faleceu, não assina a escritura. O procedimento exige ata notarial em tabelionato e advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
- Inventário prévio, quando o titular faleceu.
- Usucapião, quando é o caminho adequado ao caso e os requisitos estão presentes.
Documentos para a análise inicial
- Certidão atualizada da matrícula.
- Escritura, contrato ou recibos da compra.
- Carnê de IPTU e, se houver, projeto aprovado ou habite-se.
Etapas
- 1
Diagnóstico na matrícula
Comparação entre o que está registrado e a situação real do imóvel e dos documentos.
- 2
Escolha do caminho
Definição do procedimento adequado e da ordem das etapas.
- 3
Preparação
Reunião de documentos e, quando necessário, trabalho de engenheiro ou arquiteto.
- 4
Protocolo e exigências
Apresentação ao cartório ou ao órgão competente e resposta às exigências.
- 5
Averbação ou registro
A matrícula passa a refletir a situação regularizada.
O que influencia o tempo do procedimento
O tipo de pendência, a quantidade de etapas em sequência (por exemplo, inventário antes da averbação), a necessidade de laudos técnicos e as exigências de cada órgão.
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta tem solução?
Depende do caso. Os caminhos mais comuns são a escritura com o vendedor, a adjudicação compulsória extrajudicial e, quando cabível, a usucapião. A leitura conjunta do contrato, dos pagamentos e da matrícula indica qual se aplica.
O habite-se é sempre necessário para averbar a construção?
Em regra, é o documento pedido. Mas a lei federal e as normas locais trazem alternativas para situações específicas, como a casa de um pavimento, concluída há mais de cinco anos, em área de baixa renda. O que entra no lugar do habite-se varia conforme a norma local e precisa ser verificado no caso concreto.
Por que o banco recusou o financiamento do imóvel?
Uma causa frequente é a divergência entre o imóvel real e a matrícula, como construção não averbada. A análise da matrícula mostra se é esse o caso.
Contato
Para conversar sobre a sua situação, envie uma mensagem pelo WhatsApp. Cada caso depende dos documentos, por isso a orientação acontece na análise.