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Usucapião extrajudicial
Usucapião em cartório: quando a posse prolongada pode virar propriedade
A usucapião extrajudicial reconhece a propriedade de quem tem a posse prolongada do imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando os requisitos da lei estão presentes e não há impugnação.
Para quem é
- Quem mora ou usa o imóvel há anos, sem escritura em seu nome.
- Quem comprou por contrato particular e não consegue chegar ao registro por outro caminho.
- Quem recebeu a posse de familiares e precisa formalizar a propriedade.
Os requisitos, em linhas gerais
A posse precisa ser contínua, sem oposição e exercida como dono, pelo tempo que a lei exige para cada modalidade de usucapião (Código Civil, arts. 1.238 a 1.244). O tempo varia conforme a modalidade, o tamanho e o uso do imóvel e a existência de justo título.
Quem ocupa o imóvel com permissão do dono, como inquilino ou em empréstimo, não exerce posse que leve à usucapião enquanto essa situação durar.
Documentos para a análise inicial
- Documentos pessoais de quem ocupa o imóvel.
- O que prova a posse ao longo do tempo: contrato, recibos, carnês de IPTU, contas de consumo, correspondências.
- Certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel, se existir.
Ao longo do procedimento entram a ata notarial lavrada em tabelionato, a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com responsabilidade técnica, e as certidões exigidas.
Etapas
- 1
Análise da posse e da matrícula
Verificação da modalidade aplicável, do tempo de posse, da situação do imóvel no registro e de caminhos mais simples, como a adjudicação compulsória.
- 2
Provas e planta
Organização das provas da posse e elaboração da planta e do memorial descritivo por profissional habilitado, buscando a anuência dos confrontantes.
- 3
Ata notarial
O tabelião registra em ata os fatos sobre a posse, com base em documentos e declarações.
- 4
Requerimento no registro de imóveis
Pedido assinado por advogado, nos termos da Lei 6.015/1973, art. 216-A.
- 5
Notificações e edital
Titulares, confrontantes e poder público são notificados, e é publicado edital para ciência de terceiros.
- 6
Registro
Sem impugnação e com os requisitos atendidos, a propriedade é registrada na matrícula.
O que influencia o tempo do procedimento
A assinatura dos confrontantes na planta, a localização dos titulares registrais, as exigências feitas pelo cartório e a regularidade da documentação reunida. Impugnação com fundamento leva o caso à via judicial. Impugnação sem fundamento é rejeitada pelo próprio cartório.
Perguntas frequentes
Preciso entrar com processo judicial?
Não necessariamente. Quando os requisitos estão presentes e não há impugnação, a usucapião pode ser reconhecida em cartório. Se houver impugnação com fundamento, o caso é remetido à via judicial. Impugnação sem fundamento é rejeitada pelo próprio cartório, e o procedimento continua.
E se o proprietário que consta na matrícula não responder à notificação?
A lei atual trata o silêncio do notificado como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º, com redação da Lei 13.465/2017).
Morar no imóvel há muitos anos basta?
Não. O tempo é um dos requisitos, mas a posse precisa ser exercida como dono, sem oposição e de forma contínua, pelo prazo da modalidade aplicável.
A usucapião extrajudicial exige advogado?
Sim. O requerimento é apresentado ao registro de imóveis por advogado.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. Bens públicos não são adquiridos por usucapião (Constituição Federal, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102). Por isso a titularidade do imóvel é verificada antes de qualquer outra etapa.
Tenho contrato de compra quitado. Preciso de usucapião?
Nem sempre. Se a promessa de compra e venda não tem cláusula de arrependimento e o preço foi pago, a adjudicação compulsória extrajudicial costuma ser um caminho mais simples. Essa verificação vem antes.
Contato
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