Escritura de imóvel transfere a propriedade? A diferença entre escritura e registro

Não. A escritura é o documento que formaliza a compra, mas a propriedade só passa para o comprador quando ela é registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até o registro, quem aparece na matrícula continua sendo tratado como dono. Por isso, a compra só está concluída quando a matrícula mostra o nome de quem comprou.

Escritura e registro: dois cartórios, duas funções

A compra de um imóvel passa por dois cartórios diferentes. No Tabelionato de Notas, comprador e vendedor assinam a escritura, que registra o acordo. No Cartório de Registro de Imóveis, essa escritura é registrada na matrícula, e só então a propriedade muda de mãos.

Uma forma simples de lembrar: título mais registro é igual a propriedade. A escritura é o título. Sem o registro, ela prova que houve um negócio, mas não faz de você o dono perante todos.

O que pode acontecer enquanto a escritura não é registrada

• Dívidas do vendedor podem alcançar o imóvel. Para quem consulta a matrícula, o imóvel ainda é dele. Uma penhora em processo contra o vendedor pode ser anotada ali, e o comprador precisará se defender na Justiça para provar a compra.
• O vendedor pode vender de novo. No Registro de Imóveis, tem prioridade quem apresenta o título primeiro (Lei 6.015/1973, arts. 182 e 186). Uma segunda venda registrada antes da sua cria um problema sério.
• O IPTU pode continuar sendo cobrado de quem vendeu. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em recurso repetitivo, que tanto quem está no imóvel quanto quem continua no registro podem ser cobrados (Tema 122). Quem define qual dos dois é a lei de cada município ou do Distrito Federal.
• Você não consegue vender nem financiar. O próximo comprador e o banco vão exigir o imóvel registrado no seu nome.

Existe prazo para registrar a escritura?

Não há um prazo geral na lei para levar a escritura ao registro. O risco é que, quanto mais tempo passa, mais coisas podem acontecer com o vendedor, com a matrícula e com a própria documentação: certidões vencem, surgem dívidas, alguém falece. O mais seguro é registrar logo depois de assinar.

Como registrar a escritura

• Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel. Também é possível protocolar pela internet, pelos serviços eletrônicos dos registradores.
• Apresente o comprovante de pagamento do ITBI, que normalmente já foi exigido antes da escritura, conforme a regra do município ou do Distrito Federal.
• Pague os emolumentos do registro, conforme a tabela do seu estado ou do Distrito Federal.
• Se o cartório fizer alguma exigência, ela vem por escrito, na nota devolutiva, e precisa ser cumprida dentro do prazo do protocolo, que é de 20 dias úteis (Lei 6.015/1973, arts. 205 e 9º, § 1º).

Qualquer interessado pode levar a escritura a registro, não só o comprador (Lei 6.015/1973, art. 217). Isso interessa ao vendedor que quer tirar o próprio nome da matrícula quando o comprador nunca registrou.

Como saber se o imóvel está mesmo no seu nome

Peça a certidão atualizada da matrícula. Ela mostra, em ordem, cada ato registrado. Se o último registro de transmissão está em seu nome, a compra chegou ao fim. Se ainda aparece o vendedor, a escritura não foi registrada, ou foi devolvida com alguma exigência.

Perguntas frequentes

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Este artigo explica regras gerais e não substitui a análise dos documentos de cada caso. A situação concreta depende da matrícula, dos contratos e das normas do estado onde está o imóvel.